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一十轻风连码不断:激活房地產金融改革

來源:东成西就ⅲ必中8码开奖 查看:1510次 發布時間:2012/9/8 13:39:00

东成西就ⅲ必中8码开奖 www.msmgt.icu 在中國房地產嚴厲調控下,地產金融政策技術的運用顯得自相矛盾,遭遇了與地產市場一樣的尷尬,也使地產金融風險有進一步增大的危險,要使房地產調控進入良性循環的軌道,要有穩定的房地產金融政策,更重要的是要建構有效的資金細分平臺,充分借助證券化技術等,對房地產金融進行改革。

  目前,房地產金融運行的一些指標反映了房地產政策緊縮的效果,另一些指標則與緊縮政策有相悖之嫌。在穩增長和調結構難以平衡的大背景下,地產金融和地產市場一樣尷尬。

  地產政策遭遇尷尬

  前不久,央行在降準和降息的同時,強調要堅持房地產緊縮政策,嚴格把控資金進入房地產的準入門檻,繼續實施差別化房貸政策。

  這樣的政策無疑將意味著:地產企業的資金緊張狀況會持續下去。但是事實上,房地產信貸開始出現流動性回暖的趨勢,貸款的回升沖動很強。從個人按揭的走勢看,盡管上半年大多數月份里的個人按揭累計同比增長率仍為負值,但是幅度已經明顯收窄,且其趨勢與國內貸款極為類似,即反映出了與貨幣流動性同步回暖的態勢。

  通過分析房地產開發的相關投資結構數據,發現回暖資金可能已經進入了投機和投資領域。從住宅投資的結構增長情況看,房地產開發投資增速降幅的走緩,似乎得益于別墅高檔公寓開發投資的回暖。而住宅投資增速趨于止降的重要因素是別墅高檔公寓開發投資增速的止降回升。

  由此推斷,貨幣流動性回暖中分流入房地產市場的資金進入投機性和投資性領域的概率較大,緊縮性的房地產政策正遭遇尷尬。

  地產金融風險堪憂

  自國家實施房地產緊縮調控以來,中國房地產企業的資金壓力日增,逐漸步入下坡路。房地產企業老板“跑路”,房地產企業破產事件時有發生便是例證。國家上半年統計信息表明,上半年房企銷售業績大多出現同比上漲,且大型房企的市場份額增長明顯。但同時,大多數房企凈利潤令人堪憂。截至2012年7月16日,在已經披露的49家房地產上市企業中,其中28家房企出現虧損或利潤下滑,已接近六成,其中虧損房企就有13家。
  在中國房地產嚴厲調控下,地產金融政策技術的運用顯得自相矛盾,遭遇了與地產市場一樣的尷尬,也使地產金融風險有進一步增大的危險,要使房地產調控進入良性循環的軌道,要有穩定的房地產金融政策,更重要的是要建構有效的資金細分平臺,充分借助證券化技術等,對房地產金融進行改革。

  在房地產持續緊縮的背景下,銀行業房地產相關貸款質量反而在改善。面對這一事實,銀監會依舊絲毫沒有對房地產貸款的風險掉以輕心,在其年報和銀行業季度運行分析報告中,房地產貸款風險一直是其重點關注的風險點之一,并明示包括嚴格監管、壓力測試等在內的諸種防控手段。在持續向好的房地產信貸質量面前,銀監會表現出來的高姿態或許可以理解為,銀行業房地產貸款的真實質量,并沒有像公開披露出來的數據那樣令人高枕無憂。

  同樣,房地產信托的風險也沒有銀行業那么好看的數據。由于目前中國房地產信托依然對于信托人的債權實行剛性兌付,在2010年、2011年大幅增長的房地產信托的兌付壓力在今明兩年持續存在。在今年前5個月時間里,已經有中誠、中融、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產信托產品出現提前清盤現象,涉及金額達53 .51億元。盡管這些已經暴露的風險還只是個別機構的流動性風險,尚未涉及行業性的兌付風險乃至系統性風險,但在可能持續的緊縮房地產調控政策下,類似風險的進一步暴露對信托業的侵蝕后果不容小覷。

  央行在今年下半年實施降息和降準的概率很大,貨幣流動性回暖的趨勢可能會進一步走強,以抑制投機和投資為著力點的房地產緊縮政策的“空調”之虞將更趨現實,其癥結是目前還很難避免流入的資金進入投機和投資性房地產領域。下半年房地產企業重溫2009年年初舊夢的可能性極小,也就是說,房地產資金的風險狀況不太可能有樂觀的改觀。

  地產金融期待改革

  首先,要繼續穩定和強化既定的房地產政策,是繼續穩定相關參與者特別是房地產投機和投資者政策預期,引導其理性參與房地產市場并成為房地產市場積極的建設者和推動者的基本前提。

  目前,中國房地產政策的不穩定已成為事實,使建立穩定的房地產政策顯得格外重要。2009年以來的房地產調控中,首套房貸利率隨意變動,使調控目標難以有效落實。此外,首套房貸和二套房貸具有相同的風險權重,同樣會引發困惑并形成誤導。中國制定的房地產政策必須以主要滿足中低收入者住房需要為目標,比如要優先滿足保障房建設需要的土地供應政策,建設、分配及融資政策,以及首套房貸利率優惠政策和差別化房貸政策,即對首套房貸和二套房貸要有不同的政策。
  在中國房地產嚴厲調控下,地產金融政策技術的運用顯得自相矛盾,遭遇了與地產市場一樣的尷尬,也使地產金融風險有進一步增大的危險,要使房地產調控進入良性循環的軌道,要有穩定的房地產金融政策,更重要的是要建構有效的資金細分平臺,充分借助證券化技術等,對房地產金融進行改革。

  其次,要建構有效的資金細分平臺,確保有限資金能運用于消費性住房。其核心是細分針對房地產領域的各種房貸產品,建立科學的甄別、統計、披露和評價體系。實際上,目前的首套房貸、二套房貸、多套房貸,以及投機性、投資性房地產開發融資,消費性房地產開發融資等產品,沒有進行有效細分和相應的劃分、統計和披露,因而無法有效評價差別化的房地產金融政策以及落實的效果。

  然而實際情況是,大量資金以所謂支持保障房、消費性的名義,行了房地產投機之實。其主因在于沒有推出有效實施方案,造成迄今依然見不到與差別化政策對應的數據信息,如首套房貸的規模、改善型房貸的數據及投機型房貸的數據等。而這些工作應由銀監會牽頭,并在盡可能短的時間里完成,只有這樣才能從源頭、機制和可操作等方面,堵住投機性資金向房地產領域的流入,促進房地產市場真正走向穩健均衡發展之路。

  最后,還要借助證券化技術防控房地產資金風險。目前,房地產信托資金風險已經是不爭的事實。以往上演的所謂“松綁”或“救市”,具體手段諸如遲延償付、注入流動性、激勵購房、放縱房價上漲等,在導致房地產市場迅速升溫的同時,也為房地產信貸埋下更大的風險隱患。有效對策即將這些貸款或債券資產證券化,業內外已經達成共識,也獲得了有關決策層的認可。

  6月初, 央行、銀監會和財政部發布了《關于進一步擴大信貸資產證券化試點有關事項的通知》,在停止試點4年之后重啟中國資產證券化之旅,而且通過一些特殊手段防止證券化技術的濫用和風險的放大。根據通知,對房地產有利的是房地產貸款和房地產信托資產均可作為合格的發起資產證券化的基礎資產池中的資產。而不利因素則是首期額度有限,僅有500億元。二期額度未知且準期未知,要真正搭上資產證券化這班車,有多少資產能夠搭上這班車,還需要好運氣。

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