东成西就ⅲ必中8码开奖

连码三四靠七活何解:一個可供選擇的房地產政策組合

來源:东成西就ⅲ必中8码开奖 查看:1810次 發布時間:2012/9/20 10:25:00

东成西就ⅲ必中8码开奖 www.msmgt.icu 經過前面五期的分論,現在我們可以對“敞開供地+敞開企業融資+限時開發+累進房產稅+促進房屋流通”這樣一個政策思路作出綜述。這個思路的指導思想是擴大供應并抑制超額需求,使我國的房地產市場在薄利多銷中快速發展,積極服務于國家的城市化進程。

  銀行和股票市場直接向開發商提供正常的、低成本的資金,以使其有能力購地蓋房,這種做法既能擴大房屋供應,降低開發成本,又不會誘發新的購房需求,較之目前以買方按揭貸款為主的融資方式要優越得多。在筆者看來,這是首先務必需要實行的。目前土地市場交投不振,一個重要原因是開發商手里缺少資金。重申一遍,這是促使房價上漲的潛在因素,它絕不表明蓋房子是無利可圖的。限制向開發商直接供應資金的政策極為愚蠢,而目前關注此事者寥寥;筆者要借此機會再次大聲疾呼!

  開發商有了買地的錢,國家則要同時取消18億畝耕地紅線,向開發商敞開供地,并且限時開發?!跋奘笨ⅰ閉呤欽廡┠曄導韉囊桓鮒匾棧?。由于國家目前是城市土地唯一的所有者和供給者,可以運用它的合約權利,來推行這一條款,從而避免觸及任何有關產權的法律問題。有了這個限制,開發商就會慎重參與土地競標,就不會不顧資金約束而盲目拿地,土地也就會落到既真正有能力進行開發、又有實際開發意向的企業手中。這條措施可以防止在開發商手中形成巨大的閑置土地存量,所以必然就會節約土地。當前的問題可能在于,“限時開發”的條款執行得不夠嚴格,不夠透明,長官意志和暗箱操作盛行。為此,筆者建議強化土地交易和開發情況的信息披露,并在各個城市設立由居民、購房者和相關政府部門聯合組成的公開的委員會,監督土地出讓合同的執行情況?!跋薹考?、競地價”的設想則斷不可行,因為它鼓勵的是制造豆腐渣工程。這是一種形式主義的消極政策。

  在需求管理方面,筆者同其他大多數作者一樣,支持以累進的房產稅替代現行的限購政策。房產稅的優點之一:它是一種靈活的數量型調節手段??鄢歡ǖ拿饉懊婊?,超額的住房面積,應當按年繳納稅收。占用住房面積越大,則稅率越高。邊際稅率可以高到什么程度呢?參照國外個人所得稅的范例,這一稅率在理論上其實不必設立上限;總之,以足以遏制超額需求、從而實現房價的調控目標為原則。

  如果以上各項措施都能得以實行,大家就會換個眼光來重新預估未來,目前囤積在房主手上的大量空余住房就會松動。為此,要撤除妨礙房屋二級市場交易的各項壁壘,以便存量住房回吐市場。現有房屋開發與交易環節的各項稅費應予以逐項檢視,能廢除的應盡量廢除。其中,房屋交易營業稅應首先盡快予以廢止。我們要打擊的是房屋投機炒作,而不是房屋交易本身。除前文論述之外,打擊房屋交易的政策至少還錯在兩處:1、房屋開發周期較長,作為一種實體產業,原本就對各類調控措施不敏感(像金融市場那樣);若再限制交易,各項調控措施的效果要到何時才能顯現出來呢?一項政策五年前出臺,五年后出效果,假如這樣的話,調控工作本身還有可行性嗎?2、退一步講,即使要對交易有所限制,也應等到目前大量空余房基本消化完畢之后,才能著手進行;豈能在這個歷史性進程尚未展開之前先行限制交易?!這不等于是在幫助投機者鎖倉嗎?我們可以再次發現,這樣的政策完全是南轅北轍!

  上述政策組合,可以幫助我們同時實現兩個目標:一是確保房地產業基本上實行市場經濟體制,二是使得房地產市場可以實行適度的政府調控。在此政策配方下,大部分結構性干預措施均得以撤除,政府手握土地供應數量、房產稅率和按揭貸款比率三個數量型調節工具,可以根據經濟運行情況靈活地、方便地進行宏觀調節,以便實現其想要達到的任何目標。這樣的方法,要比諸如經濟適用房等政策簡便易行得多。

  一些讀者對于“敞開土地供應”一條尤其擔心,這是一種很深的誤解。土地并不是不要節約,但是,節約土地主要應當通過房產稅政策來體現。如果我們認為節約土地極端重要,則可以大幅度提高房產稅的邊際稅率,可以實行其他國家都從未實行過的高稅率。也就是說,要把好需求的閘門;這才是關鍵。以往的做法是死把住土地關,同時以低首付比例等措施持續誘惑需求增長,這怎么能不引發泡沫呢?這就好比吃飯的道理:一個人要是每頓飯都吃七成飽,他就總是處于饑餓狀態,總在追求食物;現在,我們讓他敞開肚皮吃,看他有多大飯量,他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供應其實并沒有多少。擔心敞開供地就會造成失控的人,正是忽視了這個道理。投機者買進還是賣出,全看政府的政策。因為以往的政策不正確,所以他才選擇囤積房屋。政策對頭了,存量房不但不會堅守,反而會出籠。房子需要一間間地蓋,土地只能一塊塊地供,又怎么會失控呢?再者,即使形成了短期的過剩,隨著城市化的繼續進行,很快也會消化掉。

  把房價降下來,是我國經濟的當務之急。房價高漲,萬物漲價,工資高企,既損害了投資環境,又抑制了城市化進程。反之,房價降低了以后,低位的房屋需求還是很旺盛的,這就可以在購銷兩旺中繼續帶動其他產業的發展。請注意,房地產業對其他行業的積極帶動作用,主要體現在房屋數量上,體現在建造更多的房屋并使之有人居住,而不是體現在高房價上。通過制造和維持資產泡沫來發展經濟的論調,純屬歪理邪說。

  另一方面,假如房價近期降下來了,是不是包括以上措施在內的各項政策就毋需再推行了呢?這就涉及房地產調控中的另一種錯誤傾向,即僅僅以房價為調控目標,而忽略行業內基本體制的調整和建設。調控進行了這么多年,連相關的統計制度至今都未能得以完善。管理部門天天專注于觀望房價。房價如果控制住了,那么其他工作就都不用做了;要是沒有控制住,便趕緊臨時抱佛腳,其他什么“規則”也就都不管不顧了。正是在這樣的心態之下,應該做而尚未做的事情才被稱作“政策儲備”的;也正是在這樣的安排之下,時間一天天白白地流逝,現在回頭一看,各項體制機制大都在原地踏步,房價也沒有真正降下來多少,而相關行業卻已經因為需求增長放緩而陷入了困境。

  最后要聲明的是,以上政策建議絕不意味著筆者反對對我國的土地制度和農村的集體所有制進行某種根本性的改革。不過,遠水解不了近渴。在現有的政策框架內,國家的宏觀調控還是大有可為的,房價也是完全控制得住的。假若尚不能把現有的制度潛力予以充分發掘,又何談更深層次的改革?反之,這個行業內的體制機制逐步理順了,局面安定了,才能為下一步的深度改革贏得空間。







上一篇:財政部:新型顯示器件享4年進口物資稅收優惠
下一篇:8月36城市房價環比上漲 短期內無新調控政策

 
幫助中心 | 站點簡介 | 聯系我們 | 用戶協議 | 东成西就ⅲ必中8码开奖 | 意見反饋
Copyright©2006-2019 www.msmgt.icu 版權所有